Como corregir la superficie de mi parcela que consta inscrita en el Registro de la Propiedad

Inscribir una finca en el Registro de la Propiedad es un proceso esencial para asegurar la titularidad y los derechos sobre una propiedad, y se vuelve especialmente importante cuando existen discrepancias entre la superficie inscrita y la superficie real medida en el terreno.

Medición Georreferenciada y Detección de Discrepancias

El primer paso es la realización de una medición georreferenciada de la finca, generalmente llevada a cabo por un técnico competente. En esta medición se utilizan tecnologías de posicionamiento GNSS y otras herramientas de alta precisión para determinar las coordenadas georreferenciadas de la finca.

Una vez realizada la medición, es fundamental comparar estos datos con los que figuran en el Registro de la Propiedad. Si se detecta que la superficie real es distinta a la superficie inscrita, esto constituye una discrepancia que conviene regularizar mediante el procedimiento oportuno.

Consideraciones previas a la presentación de la Solicitud en el Registro de la Propiedad

La Ley Hipotecaría, en su redacción aprobada en junio de 2015, regula la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real registral.

Esta incorporación será de carácter obligatorio en “operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos“, pero también contempla la posibilidad de su incorporación con carácter potestativo, es decir, a voluntad del titular registral en cualquier acto inscribible, como compraventas, herencias, etc… Incluso permite su incorporación como operación registral específica, lo que se traduce, en última instancia, en que podemos regularizar la situación solicitándolo al Registro de la Propiedad, cumpliendo con los requisitos exigidos en dicha Ley.

Ahora bien, ¿Cómo formalizamos dicha solicitud al Registro?

Pues depende de la magnitud o naturaleza de las discrepancias detectadas. En el caso de existir correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literal de la finca, bastará con aportar dicha representación y el Registrador procederá a su incorporación, modificando su descripción, que se adaptará a la dada por dicha representación georreferenciada.

Pero, ¿Qué considera la Ley como representación gráfica georreferenciada?

Pues, en principio, siguiendo el espíritu conciliador entre el Catastro y Registro de la Propiedad en la nueva redacción dada a la Ley Hipotecaria, se considera la certificación catastral descriptiva y gráfica como su representación gráfica georreferenciada, abriendo la posibilidad, en determinados supuestos, a aportar una representación gráfica georreferenciada alternativa.

Así, en el artículo 10 se especifica: “la base de la representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral…“

Por tanto, un trabajo previo a realizar la solicitud, es comprobar si existe concordancia entre la medición georreferenciada que hemos obtenido en el terreno y la cartografía catastral. Recientemente, la Sede Electrónica del Catastro (SEC) ha puesto a disposición de los usuarios, una herramienta que permite certificar la identidad, dentro de determinados márgenes, entre nuestra medición y la cartografía catastral.

Es importante señalar que en la mayoría de los casos, dicha correspondencia no se cumple, por lo que es necesario aportar una representación gráfica georreferenciada alternativa de la finca, que se materializa a través del Informe de validación Gráfica Alternativa (IVG)

Una vez ya tenemos claro cual es nuestra representación gráfica georreferenciada hay que comprobar la correspondencia con la descripción registral que comentábamos antes, que para que se cumpla, debe cumplir ciertos parámetros como:

• La diferencia de superficie no debe exceder del 10% de la superficie inscrita

• El registrador no debe albergar dudas contemplando si existen discrepancias con otras representaciones ya incorporadas (o presentadas simultáneamente como sucede en algunos casos), así como la posible invasión del dominio público.

En el caso de cumplir con estos parámetros se realiza la solicitud y el Registrador procederá a su incorporación, tal y como hemos mencionado anteriormente. una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada, el registrador procederá a notificar la rectificación de la descripción registral a los titulares de derechos inscritos.

Presentación de la Solicitud en el Registro de la Propiedad (art.199 LH)

En el caso de que las discrepancias, tanto en linderos como en superficie, no cumplan con lo requerido para considerar que existe correspondencia, se puede realizar una solicitud al Registrador, amparándonos en el artículo 199, aportando, o bien la certificación catastral si existe concordancia, tal y como hemos explicado con anterioridad, o una representación gráfica georreferenciada alternativa, a través del correspondiente Informe de validación Gráfica Frente a Parcelario Catastral (IVG).

En este caso, el registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica tras ser notificada a los titulares de las fincas registrales colindantes, así como a los titulares catastrales colindantes afectados para el caso de la representación gráfica alternativa.

Si alguno de los titulares notificados se opusiera a la modificación, deberá acreditar su pretensión, ya que el hecho de oponerse no basta para que el registrador interrumpa el procedimiento.

En la práctica, si alguno de los colindantes se opone, aportando la mas mínima documentación, como su titulo de propiedad, basta para que el Registrador interrumpa el procedimiento, debiendo consensuar con dicho colindante las modificaciones oportunas para proceder a presentar la solicitud de nuevo sin que, esta vez, se produzca su oposición.

Inscripción y Coordinación con el Catastro

Una vez aprobada la inscripción de la nueva superficie, el Registrador notificará al Catastro para que se actualicen los datos catastrales en consonancia con los del Registro de la Propiedad. Este proceso de coordinación es obligatorio según la Ley 13/2015, que busca una mayor precisión y concordancia entre los datos catastrales y registrales, aunque en la práctica, hoy día, se suele inscribir haciendo constar que queda pendiente de la coordinación con Catastro:

Una vez se procede a la rectificación catastral, la finca queda coordinada, constando ya en la certificación catastral el código registral único (CRU) de la finca:

6. Conclusión: Importancia del Cumplimiento Legal

La correcta inscripción de la superficie real de una finca es crucial para proteger los derechos del propietario y evitar problemas legales en el futuro. El proceso regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria garantiza que cualquier modificación significativa en la superficie de la finca se realice de manera transparente y con la debida notificación a las partes interesadas, asegurando así la seguridad jurídica en el ámbito inmobiliario.

Este procedimiento, aunque puede parecer complejo, es una herramienta valiosa para resolver discrepancias en la superficie de las fincas y asegurar que la información en el Registro de la Propiedad refleje con precisión la realidad física de las mismas.

En mediciongeorreferenciada.es somos expertos en asegurar que la superficie inscrita de su finca coincida con la realidad. Le brindamos asesoramiento especializado para garantizar la precisión de los datos registrales de su propiedad. Contáctenos hoy mismo para solicitar un presupuesto sin compromiso.